Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua nhà tại Nhật Bản, việc hiểu rõ cách hoạt động của các khoản vay thế chấp (jutaku roon) là rất cần thiết. Mặc dù quy trình tương đối được tiêu chuẩn hóa, có những điều kiện đủ điều kiện cụ thể, các loại khoản vay và những lưu ý dành cho người nước ngoài mà bạn nên biết trước khi nộp đơn.
Vay thế chấp ở Nhật Bản là gì?
Vay thế chấp là một khoản vay mua nhà dài hạn được sử dụng để tài trợ cho việc mua bất động sản. Hầu hết các khoản vay có thời hạn lên đến 35 năm, với cả hai lựa chọn lãi suất cố định và biến đổi. Thu nhập, tình trạng cư trú và lịch sử việc làm của bạn đều đóng vai trò quan trọng trong việc phê duyệt khoản vay. Một số bên cho vay hiện nay thậm chí còn cung cấp các khoản vay 50 năm, đặc biệt là cho những người vay trẻ tuổi.
Yêu cầu cơ bản về thế chấp (Trường hợp điển hình)
| Yêu cầu | Chi tiết |
|---|---|
| Tuổi | 20 đến 65 (khoản vay phải được trả hết trước 80 tuổi) |
| Thu nhập hàng năm | Thường tối thiểu ¥3M~¥4M |
| Việc làm | Ít nhất 1 năm tại công việc hiện tại (ưu tiên toàn thời gian) |
| Sức khỏe | Phải tham gia bảo hiểm nhân thọ nhóm trong hầu hết các trường hợp |
| Tiền trả trước | 10~20% giá trị tài sản, cộng với thuế và phí |
| Cư trú tại Nhật Bản | Lý tưởng là có 2+ năm cư trú để chứng minh sự ổn định tài chính |
Lưu ý đặc biệt cho người nước ngoài
| Yêu cầu | Giải thích |
|---|---|
| Thường trú nhân (PR) | Giúp việc phê duyệt khoản vay dễ dàng hơn ở hầu hết các ngân hàng, nhưng không có PR cũng có thể |
| Thời gian ở Nhật Bản | Thường ít nhất 2 năm với lịch sử làm việc |
| Bằng chứng thu nhập | Yêu cầu bảng sao kê thuế hoặc phiếu thu nhập trong 2~3 năm qua |
| Tiền trả trước | Yêu cầu 10–20% nếu bạn không có PR |
| Khả năng tiếng Nhật | Một số ngân hàng yêu cầu hiểu trực tiếp hợp đồng (không cho phép thông dịch viên) |
| Vợ/chồng người Nhật | Có thể đồng ký tên hoặc đồng sở hữu, thường giúp việc phê duyệt dễ dàng hơn |
Ví dụ: Bạn có thể vay bao nhiêu?
Nhiều ngân hàng sử dụng hướng dẫn sơ bộ là 8 lần thu nhập hàng năm của bạn làm số tiền vay tối đa.
Ví dụ: Nếu bạn kiếm được ¥6M/năm → Bạn có thể vay được từ ¥30M~¥42M tùy thuộc vào quy tắc nội bộ của ngân hàng.
Các lựa chọn lãi suất phổ biến (Ước tính thị trường năm 2025)
| Loại lãi suất | Nhà cung cấp phổ biến | Lãi suất gần đúng (tính đến giữa năm 2025) | Ưu điểm | Nhược điểm |
|---|---|---|---|---|
| Lãi suất biến đổi | SBI, au Jibun Bank, v.v. | 0.60%~0.70% | Lãi suất ban đầu thấp nhất, lý tưởng cho việc ở ngắn hạn | Nhạy cảm với việc tăng lãi suất trong tương lai |
| Cố định 10 năm | Rakuten, PayPay Bank, v.v. | 1.55%~2.20% | Thanh toán có thể dự đoán trong 10 năm | Có thể tăng mạnh sau khi hết thời hạn cố định |
| Cố định hoàn toàn (ví dụ: Flat 35) | Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản | 1.89%~2.11% | Không có bất ngờ, tốt cho người ở dài hạn | Chi phí hàng tháng và tổng lãi suất cao nhất |
Lời khuyên cuối cùng
- Bạn vẫn có thể mua bất động sản và vay tiền mà không cần có thường trú nhân, đặc biệt là với thu nhập và tiền tiết kiệm cao
- Các bên cho vay ưu tiên những người nộp đơn có việc làm toàn thời gian ổn định, bằng chứng thu nhập và thời gian cư trú dài hơn
- Hãy chuẩn bị cho các tài liệu quan trọng — bằng tiếng Nhật — và cân nhắc thuê một đại lý song ngữ
- Mua nhà ở Nhật Bản với tư cách là người nước ngoài là điều có thể, và nhờ vào lãi suất thấp lịch sử, nó dễ tiếp cận hơn nhiều người nghĩ